Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Değişti!

1 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle birlikte Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde uygulamayı doğrudan etkileyecek önemli düzenlemeler yürürlüğe girdi.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılan değişiklikler; emsal hesaplaması, TAKS ve KAKS uygulamaları, asansör zorunluluğu, bodrum katların değerlendirilmesi, ruhsat yenileme süreçleri ve ofislerin konuta dönüştürülmesine ilişkin yeni hükümler içeriyor.

Süs Havuzları İlk Kez Yönetmelikte Tanımlandı

Yeni düzenlemeyle “süs havuzu” kavramı ilk kez yönetmeliğe girdi. Buna göre süs havuzları; yüzme amacı taşımayan, estetik ve görsel amaçlı, mimari yapı ile bütünlük oluşturan ve ilgili idarenin uygun gördüğü yapılar olarak tanımlandı.

Bu düzenleme, özellikle peyzaj projelerinde yapılan havuzların emsal ve bahçe kullanım hesaplamalarında daha net değerlendirilmesini sağlayacak.

TAKS ve KAKS Hesaplamalarında Yeni Esneklik

Yönetmelik değişikliğiyle, uygulama imar planında açık hüküm bulunmayan ayrık veya blok nizam yapılaşmalarda TAKS oranının en fazla yüzde 40 olacağı kuralı korundu.

Bununla birlikte, KAKS değeri belirlenmemiş veya yalnızca yapı yaklaşma mesafeleri tanımlanmış parsellerde belirli şartlar altında TAKS’ın yüzde 60’a kadar uygulanabilmesine imkân tanındı.

Düzenleme, özellikle imar planı hükümlerinin eksik kaldığı parsellerde uygulama birliğinin sağlanmasını hedefliyor.

Pergola ve Süs Havuzlarının Bir Bölümü Emsal Dışında Kalabilecek

Yeni hükümler kapsamında, bağımsız bölüm niteliği taşımayan ve yapının ana taşıyıcı sistemiyle bütünleşik olmayan pergola ve süs havuzlarının belirli kısımları emsal hesabı dışında değerlendirilebilecek.

Ancak bu alanların toplamı, diğer bahçe kullanımlarıyla birlikte bahçe alanının yüzde 20’sini aşamayacak.

Ayrıca giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları, asma katlı zemin katlardaki bazı boşluklar ile kullanılmayan çatı ve çakıl kaplı alanların emsal hesabındaki durumu da yeniden düzenlendi.

Bodrum Katlar Asansör Zorunluluğunda Belirleyici Olacak

Asansör hükümlerinde de önemli değişiklikler yapıldı.

Tek bağımsız bölümlü konutlar hariç olmak üzere, bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunan bodrum katlar dahil toplam kat sayısı üç olan yapılarda asansör yeri ayrılması zorunlu hale geldi. Dört ve daha fazla katlı yapılarda ise asansör yapılması mecburi olacak.

Asansörler, kullanım bulunan tüm bodrum katlara hizmet vermek zorunda olacak. Ancak herhangi bir bağımsız bölüm veya ortak kullanım alanı bulunmayan bodrum katlara asansör ulaştırılması zorunlu olmayacak.

Ruhsat Yenilemede İki Yıllık Süre Kriteri

Yönetmelik, yapı ruhsatlarının yenilenmesi konusunda da yeni bir ayrım getirdi.

Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaatına başlanmış yapılarda yeniden ruhsat düzenlenmesi gerektiğinde; yangın, deprem, enerji verimliliği ve yalıtıma ilişkin güncel mevzuat uygulanacak, diğer konularda ise ilk ruhsat tarihindeki hükümler geçerli olacak.

İki yıl içinde inşaatına başlanmamış projelerde ise yeniden ruhsat işlemleri tamamen yürürlükteki plan ve mevzuata göre gerçekleştirilecek.

Müstakil Konutlarda Asansör ve Erişilebilirlik Kolaylığı

Bodrum hariç üç katı geçmeyen tek bağımsız bölümlü müstakil konutlarda, gerekli teknik şartların sağlanması halinde asansör veya erişilebilirlik platformu yapılabilmesinin önü açıldı.

Düzenleme, özellikle yaşlı ve engelli bireylerin yaşadığı müstakil yapılarda erişilebilirliğin artırılmasını amaçlıyor.

Ofis ve Büro Bağımsız Bölümler Konuta Dönüştürülebilecek

Yönetmeliğe eklenen geçici maddeyle, ofis ve büro kullanımına sahip bağımsız bölümlerin belirli şartlarla konuta dönüştürülmesine izin verildi.

Buna göre, uygulama imar planında konut kullanımına izin verilen alanlarda, ofis veya büro ruhsatı alarak yapımına başlanmış ya da yapı kullanma izni bulunan binalarda, parselin tamamındaki konut oranının yüzde 60’ı aşmaması şartıyla kullanım amacı değişikliği yapılabilecek.

Ancak bu haktan yararlanabilmek için tadilat ruhsatı işlemlerinin, düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde tamamlanması gerekiyor.

Yeni Düzenleme Ne Anlama Geliyor?

1 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikler, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde uzun süredir uygulamada tartışma yaratan birçok konuyu netleştiriyor.

Özellikle emsal hesaplamaları, bodrum katların değerlendirilmesi, asansör zorunluluğu ve mevcut yapıların tadilat süreçlerine ilişkin getirilen ayrıntılı hükümler, sektör açısından daha öngörülebilir bir uygulama zemini oluşturuyor.

Bunun yanında, ofis ve büroların belirli şartlar altında konuta dönüştürülebilmesine yönelik düzenleme, konut arzının artırılması ve atıl ofis stokunun değerlendirilmesi bakımından önümüzdeki dönemin en dikkat çeken değişikliklerinden biri olarak öne çıkıyor.