Sıfır konut veya henüz inşaatı tamamlanmamış projeden ev satın almak isteyenlerin dikkat etmesi gereken önemli ayrıntılar bulunuyor. Tapu kaydından yapı ruhsatına, müteahhit güvenilirliğinden sözleşme şartlarına kadar birçok konu, konut alıcılarının ileride mağduriyet yaşamaması açısından büyük önem taşıyor.
Ev sahibi olmak isteyenlerin son yıllarda tercih ettiği seçeneklerden biri de yeni konut projeleri. Özellikle maketten satış olarak bilinen, henüz tamamlanmamış projelerden daire satın almak, bazı durumlarda daha uygun fiyat ve ödeme kolaylığı sağlayabiliyor.
Ancak inşaatı devam eden bir projeden ev satın almak, tamamlanmış bir konut almaktan farklı riskler barındırıyor. Projenin zamanında tamamlanmaması, vaat edilen özelliklerin değişmesi, tapu işlemlerindeki sorunlar veya müteahhit kaynaklı finansal problemler alıcıları zor durumda bırakabiliyor.
Peki, yeni projeden ev alırken nelere dikkat edilmeli? Konut satın almadan önce hangi belgeler incelenmeli? İşte ev sahibi olmak isteyenlerin gözden kaçırmaması gereken 10 önemli ayrıntı.
1. Müteahhit firmanın geçmişini araştırın
Yeni bir konut projesinden daire satın almadan önce araştırılması gereken ilk konu, projeyi gerçekleştiren inşaat şirketinin güvenilirliği.
Firmanın daha önce tamamladığı projeler, teslim tarihleri, kullandığı malzemeler ve müşteri memnuniyeti hakkında bilgi edinilmesi gerekiyor.
Özellikle daha önce teslim ettiği konutlarda yaşanan sorunlar, firmanın inşaat kalitesi ve satış sonrası hizmetleri hakkında önemli ipuçları verebilir.
Şirketin ticaret sicil kayıtlarının, faaliyet geçmişinin ve devam eden projelerinin incelenmesi de alıcıların riskleri daha iyi değerlendirmesine yardımcı oluyor.
2. Yapı ruhsatı olup olmadığını mutlaka kontrol edin
Maketten veya inşaat aşamasındaki bir projeden konut satın alırken en önemli belgelerden biri yapı ruhsatı.
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamıyor.
Bu nedenle satış ofisinde sunulan proje görsellerine veya sözlü açıklamalara güvenmek yerine, ilgili belediyeden yapı ruhsatının varlığının ve kapsamının doğrulanması gerekiyor.
Ruhsatın bulunması, projenin bütün yönleriyle sorunsuz olduğu anlamına gelmiyor. Onaylanan mimari proje ve ruhsat kapsamının da satın alınacak daireyle uyumlu olması önemli.
3. Tapu kaydını ve arsa üzerindeki ipotekleri inceleyin
Yeni projeden ev alırken dikkat edilmesi gereken en önemli konulardan biri de tapu güvenliği.
Konutun inşa edileceği arsanın kime ait olduğu, tapu üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati tedbir veya başka sınırlamalar bulunup bulunmadığı araştırılmalı.
Tapu Müdürlüğü üzerinden yapılacak incelemede taşınmazın güncel takyidat kayıtlarının kontrol edilmesi büyük önem taşıyor.
Ayrıca satın alınacak bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu öğrenilmeli. Kat irtifakı, inşaat aşamasındaki yapılarda kurulabilirken kat mülkiyeti tamamlanmış yapı üzerinde kurulur.
Önemli olan yalnızca tapunun bulunması değil, tapunun hangi bağımsız bölüme karşılık geldiğinin ve arsa payının doğru belirlenmiş olmasıdır.
4. Dairenin net ve brüt metrekaresini öğrenin
Konut projelerinde alıcıların en sık karşılaştığı sorunlardan biri net ve brüt metrekare arasındaki fark.
Satış ilanlarında 120 metrekare olarak tanıtılan bir dairenin kullanılabilir net alanı çok daha düşük olabilir.
Brüt alan hesabına ortak alanlar ve mevzuata göre hesaplamaya dahil edilen diğer bölümler girebilir. Bu nedenle yalnızca ilanlarda belirtilen metrekareye bakarak karar verilmemeli.
Satın alınacak dairenin net ve brüt alanı, onaylı proje ve sözleşmedeki bilgilerle karşılaştırılmalı.
Özellikle şu ayrıntılar kontrol edilmeli:
- Salon ve odaların gerçek kullanım alanları.
- Balkon ve terasların büyüklüğü.
- Mutfak ve banyo ölçüleri.
- Koridor ve antre alanları.
- Ortak alanların brüt hesaba etkisi.
5. Teknik şartnameyi dikkatlice okuyun
Bir konut projesinin tanıtımında kullanılan görseller, dairenin teslim edildiğinde sahip olacağı bütün özellikleri garanti etmeyebilir.
Bu nedenle satın alma öncesinde teknik şartname veya mahal listesi mutlaka incelenmeli.
Dairede kullanılacak parke, seramik, mutfak dolabı, pencere doğraması, kapılar, bataryalar, ısıtma sistemi ve yalıtım malzemeleri gibi ayrıntılar yazılı olarak belirlenmeli.
Örneğin satış temsilcisinin mutfakta belirli bir marka kullanılacağını söylemesi yeterli değil. Bu özellik sözleşme ekinde veya teknik şartnamede açıkça yer almalı.
Aksi durumda teslim aşamasında beklentiler ile ortaya çıkan konut arasında farklılık yaşanabilir.
6. Sözleşme imzalamadan önce hukuki şartları öğrenin
Yeni projeden konut satın alırken sözleşmenin içeriği en az konutun fiyatı kadar önemli.
Ön ödemeli konut satışlarında tüketiciye sözleşme kurulmadan en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmesi gerekiyor.
Ayrıca satış sözleşmesinde aşağıdaki bilgilerin açıkça bulunması önemli:
- Satın alınacak dairenin blok, kat ve bağımsız bölüm numarası.
- Net ve brüt metrekare bilgileri.
- Toplam satış bedeli.
- Ödeme planı ve taksit koşulları.
- Teslim tarihi.
- Kullanılacak malzemeler ve teknik özellikler.
- Cayma ve sözleşmeden dönme şartları.
- Satıcının sağlayacağı teminatlar.
Ön ödemeli konut satışında sözleşmenin tapu siciline tescil edilmesi veya satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekiyor.
Sözleşme imzalanmadan önce hukuki inceleme yapılması, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçebilir.
7. Teslim tarihini ve gecikme şartlarını kontrol edin
Yeni konut projelerinde en önemli risklerden biri teslimatın gecikmesi.
Satış aşamasında verilen teslim tarihi ile sözleşmede belirtilen teslim tarihi aynı olmayabilir. Bu nedenle sözlü vaatler yerine yazılı hükümler esas alınmalı.
6502 sayılı Kanun’a göre ön ödemeli konut satışlarında teslim süresi sözleşmede belirtilen süreyi aşamaz ve her durumda sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez.
Bununla birlikte alıcıların sözleşmede daha kısa bir teslim tarihi belirlenmesini talep etmesi mümkün.
Gecikme yaşanması durumunda uygulanacak hükümler, tarafların sorumlulukları ve tüketicinin yasal hakları da sözleşmede dikkatle incelenmeli.
8. Projenin deprem güvenliğini araştırın
Türkiye’de yeni konut satın alırken yalnızca dairenin görünümüne ve konumuna odaklanmak yeterli değil.
Binanın deprem güvenliği, zemin özellikleri ve mühendislik projeleri de değerlendirilmesi gereken önemli konular arasında yer alıyor.
Konut satın almadan önce mümkünse şu belgeler ve bilgiler incelenmeli:
- Zemin etüt raporu.
- Onaylı statik proje.
- Yapı ruhsatı ve proje bilgileri.
- Yapı denetim kuruluşuna ilişkin bilgiler.
- Beton ve donatı kalite kontrol kayıtları.
Binanın dış görünüşünün yeni olması tek başına güvenli olduğu anlamına gelmiyor. Özellikle zemin ve taşıyıcı sistemle ilgili teknik konuların uzman mühendisler tarafından değerlendirilmesi gerekiyor.
9. Aidat ve ortak alan giderlerini önceden öğrenin
Yeni konut projelerinde alıcıların zaman zaman gözden kaçırdığı konulardan biri de aylık aidat giderleri.
Güvenlik, kapalı otopark, havuz, spor salonu, sosyal tesis, peyzaj ve ortak alanların bakım giderleri aylık aidatlara yansıyabiliyor.
Özellikle büyük konut projelerinde aidatlar, ev sahibi olduktan sonra önemli bir bütçe kalemi haline gelebiliyor.
Bu nedenle satın alma öncesinde tahmini aidat tutarı, yönetim planı ve ortak giderlerin nasıl hesaplanacağı öğrenilmeli.
Ayrıca otoparkın daireye özel tahsis edilip edilmediği, depo alanlarının mülkiyet veya kullanım durumları ve sosyal alanlardan yararlanma koşulları kontrol edilmeli.
10. İskan belgesi ve enerji kimlik belgesini kontrol edin
Tamamlanmış bir projeden konut satın alırken yapı kullanma izin belgesi, diğer adıyla iskan belgesi mutlaka araştırılmalı.
İskan belgesi, yapının ruhsat ve eklerine uygun şekilde tamamlandığını ve kullanımına izin verildiğini gösteren resmî belgedir.
Henüz inşaatı tamamlanmamış bir projede ise iskanın ne zaman alınacağı ve bu sürecin hangi şartlara bağlı olduğu öğrenilmeli.
Enerji Kimlik Belgesi de konut alırken değerlendirilmesi gereken önemli belgelerden biri. Yeni binaların en az C enerji sınıfına sahip olması gerekiyor.
Enerji verimliliği yüksek binalar, ısıtma ve soğutma giderlerinin azaltılmasına katkı sağlayabilir.
Maketten ev alırken tüketicinin cayma hakkı bulunuyor mu?
Henüz tamamlanmamış bir konuttan satın alma yapan tüketicilerin kanunla düzenlenmiş bazı önemli hakları bulunuyor.
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında ön ödemeli konut satış sözleşmesi imzalayan tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayma hakkını kullanabiliyor.
Bunun yanında tüketicinin sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar sözleşmeden dönme hakkı da bulunuyor. Ancak bu durumda satıcı, kanunda belirtilen koşullar ve süreler çerçevesinde belirli masraf ve tazminatlar talep edebiliyor.
Sözleşmeden dönme durumunda talep edilebilecek tazminat oranı, sözleşme tarihinden itibaren geçen süreye göre yüzde 2 ile yüzde 8 arasında değişebiliyor.
Bu hakların kullanılmasında kanundaki bildirim ve iade prosedürlerine dikkat edilmesi gerekiyor.
30 ve üzeri konut bulunan projelerde teminat şartına dikkat!
Maketten konut satın alırken alıcıların özellikle araştırması gereken konulardan biri de proje teminatı.
Ticaret Bakanlığının açıklamalarına göre, 30 ve üzeri konut bulunan projelerde satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması veya mevzuatta belirtilen diğer teminat yöntemlerinden en az birini sağlaması gerekiyor.
Bunlar arasında banka teminat mektubu, hakediş sistemi ve bağlı krediyle teminat gibi yöntemler bulunuyor.
30 konutun altındaki projelerde ise bu teminatı sağlama zorunluluğu bulunmuyor. Ancak diğer ön ödemeli konut satış hükümleri uygulanmaya devam ediyor.
Dolayısıyla küçük ölçekli bir projeden daire satın alırken de satıcının mali gücü ve ödemelerin nasıl güvence altına alındığı ayrıca araştırılmalı.
Yeni projeden ev almak isteyenlere önemli uyarı
Yeni konut projeleri, doğru araştırma yapıldığında hem oturum hem de yatırım amacıyla değerlendirilebilecek seçenekler arasında bulunuyor.
Ancak yalnızca düşük fiyat, cazip ödeme planı veya satış ofisinde gösterilen örnek daire üzerinden karar vermek ciddi riskler doğurabilir.
Konut satın almadan önce tapu kayıtlarının, yapı ruhsatının, teknik şartnamenin ve sözleşmenin incelenmesi; firmanın geçmiş projelerinin araştırılması ve mümkünse bağımsız bir gayrimenkul uzmanından destek alınması büyük önem taşıyor.
Unutulmamalı ki konut satın almak çoğu kişi için hayatının en büyük yatırımlarından biri. Bu nedenle karar verirken yalnızca bugünkü fiyatı değil, satın alınan evin hukuki, teknik ve ekonomik güvenliğini de değerlendirmek gerekiyor.
Araştırmada kullanılan güvenilir kaynaklar
Yayın notu: Bu içerikte özellikle 48 aylık azami teslim süresi ve 30 konutluk teminat eşiği güncel Ticaret Bakanlığı bilgilendirmesi esas alınarak yazılmıştır.
Haber: Yapı Haber
