Artık Eski Kiracı Yeni Kiracıdan Daha Fazla Ödüyor!

Türkiye’de konut kira piyasasında dikkat çeken bir değişim yaşanıyor. Yeni kiracı kiralarındaki artış enflasyonun gerisinde kalırken, bazı eski kiracılar bugün aynı konutu kiralayan kişilerden daha yüksek bedel ödeyebiliyor. TCMB verileri kira piyasasındaki değişimi ortaya koyarken, konut fiyatlarındaki reel gerileme ve yüksek finansman maliyetleri de gayrimenkul sektörünün gündeminde yer alıyor.

Yeni kiracı kira artışı yüzde 26,6 oldu

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre, Yeni Kiracı Kira Endeksi eylül ayında yıllık bazda yüzde 26,6 arttı. Ancak kira artışı reel olarak yüzde 2,4 geriledi. Bu tablo, yeni kiralama işlemlerinde fiyat artış hızının yavaşladığına işaret ediyor.

Buna karşın kira sözleşmelerinin farklı dönemlerde yapılmış olması, kiracılar arasındaki ödeme farklarını da beraberinde getiriyor. Aynı bölgede, hatta benzer özelliklere sahip konutlarda oturan kiracılar arasında önemli kira farklılıkları oluşabiliyor.

Eski kiracılar neden daha yüksek kira ödüyor?

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı ve İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, kira piyasasındaki değişime dikkat çekti.

Akdoğan’ın değerlendirmesine göre, beş-altı yıl önce konut kiralayanlar kira bedeli açısından avantajlı konumlarını koruyabilirken, yaklaşık bir yıl önce ev tutan bazı kiracılar bugünkü piyasa koşullarına kıyasla daha yüksek kira ödüyor.

Kira sözleşmesinin imzalandığı tarih, konutun bulunduğu bölge ve o dönemdeki piyasa koşulları, kira bedelinde belirleyici olabiliyor. Bu nedenle eski kiracı olmak her zaman daha düşük kira ödemek anlamına gelmiyor.

Konut fiyatlarında reel düşüş sürüyor

Konut piyasasındaki değişim yalnızca kiralarla sınırlı değil. Hakan Akdoğan, konut fiyatlarının yaklaşık iki yıldır enflasyon karşısında reel olarak gerilediğini belirtti.

Konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun altında kalması, fiyatların satın alma gücü açısından değer kaybettiğini gösteriyor. Öte yandan yüksek finansman maliyetleri, konut satın almak isteyenlerin krediye erişimini zorlaştırarak satışlar üzerindeki baskıyı sürdürüyor.

Konut satışları geriledi, ipotekli satışlar arttı

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, konut satışları eylül ayında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 9,3 azaldı. Önceki dönemde açıklanan yüzde 14,7’lik yıllık düşüşle karşılaştırıldığında daralmanın hız kestiği görüldü.

Aynı dönemde ipotekli konut satışları yıllık yüzde 5,1 artışla 23 bin 397’ye ulaştı.

Ancak bu artış, konut kredisi koşullarının belirgin biçimde iyileştiği anlamına gelmiyor. Akdoğan, tasarruf finansmanı sisteminin ipotekli satışlar üzerindeki etkisine işaret ederek, bu sistem hariç tutulduğunda geleneksel konut kredileriyle yapılan satışlardaki artışın daha sınırlı kaldığını ifade etti.

İkinci el konut satışlarında gerçek bedel tartışması

İkinci el konut piyasasında öne çıkan konulardan biri de satış bedelinin gerçek değeri üzerinden beyan edilmesi. Akdoğan, gerçek satış bedelinin bildirilmesine ilişkin endişelerin mülk sahipleri açısından önem taşıdığını belirtti.

Gayrimenkul satışlarında beyan edilen bedel ile fiilen gerçekleşen satış tutarı arasındaki fark, alıcı ve satıcıların karşılaştığı mali yükümlülükler açısından da gündeme geliyor. Bu nedenle ikinci el konut piyasasında satış bedelinin doğru beyan edilmesi konusu önemini koruyor.

Gayrimenkul piyasasında yeni dönem

Yeni kiracı kiralarındaki reel gerileme, konut fiyatlarının enflasyon karşısında değer kaybetmesi ve yüksek finansman maliyetleri, Türkiye gayrimenkul piyasasında dengelerin değiştiğini gösteriyor.

Konut almak isteyenler açısından finansmana erişim önemli bir engel olmaya devam ederken, kiracılar için de sözleşmenin yapıldığı tarih ödenen kira bedelinde belirleyici olabiliyor. Önümüzdeki dönemde kira piyasasının ve konut satışlarının seyri, enflasyon, finansman koşulları ve konut arzındaki gelişmelerle yakından ilişkili olacak.