Yargıtay’dan Kira Hukukunda Kritik Karar: Çekilmezlik Gerekçesiyle Sözleşme Feshi Mümkün

Kira hukukunda emsal niteliği taşıyan yeni bir karar, ev sahibi ve kiracı arasındaki uyuşmazlıklarda önemli bir değişime işaret etti. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından verilen karara göre, kira sözleşmesinin süresi dolmamış olsa bile “önemli sebep” bulunması halinde sözleşmenin feshi gündeme gelebilecek.

12 Mart 2026 tarihli ve 33194 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan kararda, Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinde yer alan “olağanüstü fesih” hükmünün konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulanabileceği açıkça ortaya kondu.

Süre Dolmadı Savunması Tek Başına Yeterli Değil

Karara konu olayda, ev sahibi 3 yıl süreli kira sözleşmesini öngörülemeyen sebeplerle feshettiğini belirterek tahliye talebinde bulundu. İlk derece mahkemesi ise sözleşmenin konut ve çatılı işyeri kapsamında olduğunu gerekçe göstererek davayı reddetti.

Dosya, Adalet Bakanlığı tarafından yapılan kanun yararına temyiz başvurusu üzerine Yargıtay’a taşındı. Yüksek mahkeme, alt mahkemenin bu yorumunu yerinde bulmayarak kararı bozdu.

Yargıtay, kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süreli olmasının fark etmeksizin, taraflar açısından çekilmez hale gelen durumlarda olağanüstü fesih hükümlerinin uygulanabileceğini vurguladı.

Otomatik Tahliye Anlamına Gelmiyor

Kararın kamuoyunda yanlış yorumlanmaması gerektiği özellikle belirtiliyor. Bu içtihat, ev sahibinin tek taraflı talebiyle kiracının doğrudan tahliye edilebileceği anlamına gelmiyor.

Yeni dönemde mahkemeler:

• Sadece “süre dolmadı” gerekçesiyle davayı reddedemeyecek
• Tarafların ileri sürdüğü “çekilmezlik” iddiasını detaylı şekilde inceleyecek
• Somut, ağır ve haklı sebeplerin varlığını değerlendirecek

Kira Davalarında Yeni Dönem

Uzmanlara göre bu karar, kira hukukunda daha esnek ancak aynı zamanda daha detaylı bir yargılama sürecinin önünü açıyor. Özellikle taraflar arasındaki ilişkinin sürdürülemez hale geldiği durumlarda mahkemelerin daha kapsamlı değerlendirme yapması gerekecek.

Kararın, hem kiracılar hem de ev sahipleri tarafından açılacak davalarda emsal olarak sıkça kullanılacağı öngörülüyor.