Yargıtay’dan Emlak Danışmanlarına Kritik Karar: Yer Göstermek Komisyon İçin Yeterli

Gayrimenkul sektöründe uzun süredir tartışma konusu olan “fırsat gösterme” hizmeti hakkında emsal niteliğinde bir karar çıktı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, emlak danışmanının yalnızca uygun proje ya da arsayı göstermesinin dahi belirli şartlar altında komisyon hakkı doğuracağına hükmetti.

Gayrimenkul hukuku alanında çalışmalarıyla bilinen Ali Güvenç Kiraz’ın da dikkat çektiği karar, özellikle kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat projelerinde faaliyet gösteren emlak profesyonelleri açısından önemli bir içtihat oluşturuyor.

Müteahhitlerin “Sözleşmeyi Ben Yaptım” Savunmasına Sınır

Uygulamada sıkça yaşanan senaryoda; emlak danışmanı müteahhide dönüşüme uygun bir arsa veya proje fırsatı sunuyor, tarafları bir araya getiriyor. Ancak sözleşme aşamasında müteahhit ile arsa sahipleri anlaşma sağladıktan sonra, bazı durumlarda “Anlaşmayı kendi çabamla yaptım” savunmasıyla komisyon ödemesinden kaçınılabiliyor.

Daire’nin E. 2022/4152, K. 2023/1079 sayılı kararına göre:

• Yer gösterme ve tarafları buluşturma faaliyeti “fırsat gösterme tellallığı” kapsamında değerlendirildi.

• Emlak danışmanı ile müteahhit arasında yazılı bir protokol ya da yetki sözleşmesi bulunuyorsa, danışman hizmet bedeline hak kazanır.

• Sözleşme sürecindeki resmi işlemlerin müteahhit tarafından yürütülmesi, danışmanın komisyon hakkını ortadan kaldırmaz.

Bu değerlendirme, hizmetin kapsamının yalnızca imza aşamasıyla sınırlı olmadığına işaret ediyor.

Yazılı Protokol Şartı: Komisyonun Anahtarı

Kararda en kritik unsur “yazılı belge” olarak öne çıkıyor. Mahkeme, emlak danışmanının komisyon talep edebilmesi için müteahhit ile imzalanmış açık bir protokol veya yetkilendirme sözleşmesi bulunması gerektiğini vurguluyor.

Bu belge;

• Hizmetin kapsamını,

• Komisyon oranını,

• Ödeme şartlarını

net şekilde ortaya koymalı.

Özellikle kentsel dönüşüm projelerinde yer gösterme hizmeti sunan danışmanlar için yazılı sözleşme, artık yalnızca ticari bir güvence değil, aynı zamanda hukuki zorunluluk niteliği taşıyor.

Sektör İçin Ne Anlama Geliyor?

Bu karar, emlak danışmanlarının emeğinin yalnızca “imza attırma” ile sınırlı olmadığını, fırsat yaratma ve tarafları buluşturma faaliyetinin de hukuken korunduğunu ortaya koyuyor.

Bundan sonraki süreçte, profesyonel danışmanların yazılı protokol ile çalışmaları halinde, arsa sahipleri ile sözleşme imzalandığı anda komisyon hakları yasal güvence altına alınmış olacak.