Kira Getirisi Eriyor, Konut Yatırımcısı Rotayı Yurt Dışına Çeviriyor

Kira Getirisi Eriyor, Konut Yatırımcısı Rotayı Yurt Dışına Çeviriyor

Türkiye’de uzun yıllar boyunca en güvenli yatırım araçlarından biri olarak görülen kiralık konut modeli, son dönemde yatırımcı nezdinde gücünü kaybetmeye başladı. Konut fiyatlarındaki sert yükselişe karşın kira gelirlerinin aynı hızda artmaması, geri dönüş sürelerini uzatırken, yatırımcıları farklı pazarlara yönlendiriyor. Bu pazarlarda öne çıkan ülkelerin başında ise Dubai yer alıyor.

Kiralar yükseliyor, amortisman süresi uzuyor

TÜİK verileri kiralardaki artışın devam ettiğini gösterse de, uzmanlar bu artışın yatırımcıya reel bir avantaj sağlamadığı görüşünde. Konut edinme maliyetlerinin yüksekliği, bakım ve tadilat giderleri, vergisel yükler ve tahsilat riskleri bir araya geldiğinde kira geliri, yatırımın geri dönüşünü giderek zorlaştırıyor.

Sektörde “kira çarpanı” olarak bilinen ve bir konutun kira geliriyle kaç yılda kendini amorti ettiğini gösteren oran, Türkiye’de özellikle büyük şehirlerde yatırımcıyı zorlayan seviyelere ulaşmış durumda. Bu sürenin 18 ila 25 yıla kadar çıktığı görülüyor.

İstanbul ve Dubai: Benzer daire, farklı matematik

Uluslararası Gayrimenkul Uzmanı ve Angelshine Property Kurucusu Betül Işık, iki şehir arasındaki farkın rakamlarla daha net ortaya çıktığını belirtiyor. Işık’a göre İstanbul’da merkezi bir bölgede aylık 20–30 bin TL kira getirisi olan 1+1 bir dairenin satış bedeli 5–7 milyon TL bandında seyrediyor.

Dubai’de ise benzer özelliklere sahip, aylık 6.000–8.000 dirhem (yaklaşık 1.600–2.200 dolar) kira getiren bir dairenin fiyatı 250–350 bin dolar aralığında bulunuyor. Döviz bazında bakıldığında, Dubai’de kira gelirinin konut değerine oranla daha dengeli bir yapı sunduğu görülüyor. Bu durum, yatırımın geri dönüş süresini kısaltırken gelir sürdürülebilirliğini de artırıyor.

Dubai’de kira piyasası daha öngörülebilir

Dubai’de güçlü arz planlaması, yüksek likidite ve yabancı yatırımcıya açık sistem sayesinde kira piyasası daha dengeli ilerliyor. Özellikle daire segmentinde kira çarpanlarının 11–15 yıl aralığında seyretmesi, yatırımcı açısından dikkat çekici bir avantaj oluşturuyor. Kira gelirlerinin döviz bazlı olması da Türk yatırımcı için ek bir güven unsuru olarak öne çıkıyor.

“Artık yatırımcı net kazancı sorguluyor”

Yatırımcı davranışındaki değişime dikkat çeken Betül Işık, şunları söylüyor:
“Türkiye’de kiralar artsa bile toplam maliyetler yatırımcıyı zorluyor. Vergiler, bakım masrafları, boş kalma riski ve belirsizlikler kira gelirini anlamlı olmaktan çıkarabiliyor. Dubai’de ise daha net kurallar ve daha disiplinli bir piyasa var. Bugün yatırımcılar brüt kira oranlarından çok, net getiriyi önemsiyor.”

Kâğıt üstünde benzer, sahada farklı

Uzmanlara göre Türkiye ve Dubai arasındaki fark yalnızca yüzdelik kira oranlarıyla açıklanamıyor. Brüt getiriler kâğıt üzerinde benzer görünse de, tahsilat süreçleri, sözleşme yapıları ve piyasa likiditesi gibi faktörler uygulamada ciddi ayrışmalara yol açıyor.

Dubai’de düzenli kira tahsilatı ve hızlı alım-satım imkânı yatırımcıya esneklik sağlarken, Türkiye’de yatırımcı gelir sürekliliği konusunda daha temkinli davranmak zorunda kalıyor.

Türk yatırımcı neden yön değiştiriyor?

TCMB verileri, Türk yatırımcıların yurt dışı gayrimenkul yatırımlarında belirgin bir artış yaşandığını ortaya koyuyor. Uzmanlara göre bu eğilimin arkasında döviz bazlı gelir beklentisi, daha kısa geri dönüş süresi ve portföy çeşitlendirme isteği bulunuyor.