Konut Stoku Büyüyor, Kiracı Sayısı Zirvede: 1,6 Milyon Konut Beklemede

Türkiye’de son 10 yılda konut fiyatlarının 18 kat, kira bedellerinin ise 12 kat artması, kiracı nüfusunu tarihi seviyelere taşıdı. 24 milyonu aşan kiracı sayısı, konuta erişim krizinin geldiği noktayı gözler önüne sererken; aynı dönemde inşa edilen 6,9 milyon konutun yalnızca 5,3 milyonu satılabildi. Geriye kalan yaklaşık 1,6 milyonluk konut stoku, arz-talep dengesizliğini ve sektörel yapısal sorunları yeniden gündeme taşıdı.

Fiyatlar Uçtu, Krediye Ulaşmak Hayal Oldu

Son yıllarda inşaat maliyetlerinde yaşanan %950’yi bulan artış, konut finansmanına erişimdeki ciddi zorluklar, yüksek faiz oranları ve yatırım odaklı alımlar, barınma krizini derinleştiren başlıca faktörler arasında yer alıyor. Örnek vermek gerekirse; 2015’te 500 bin TL’ye satın alınabilen bir konut, 2025 itibarıyla ortalama 9,5 milyon TL’ye ulaşmış durumda.

Yanlış Lokasyon ve Segment Hataları Satışı Zorlaştırıyor

2024 yılı itibarıyla Türkiye genelinde elde kalan konut sayısı 1,6 milyon adede ulaştı. Uzmanlara göre bu stokun önemli bir kısmı, lokasyon ve fiyat-segment uyumsuzluğu nedeniyle satılamıyor. Özellikle İstanbul gibi büyükşehirlerde bu sorun daha da derinleşmiş durumda. Kentteki satılamayan konut oranı, ülke ortalamasının %25 üzerinde seyrediyor.

Maliyet Artışı Orta Gelirlileri Konutun Dışına İtti

TÜİK’in verilerine göre, inşaat maliyet endeksi son 10 yılda yaklaşık %950 oranında yükseldi. Bu artış doğrudan konut fiyatlarına yansıtılırken, orta ve alt gelir grubunun konuta erişimi neredeyse imkânsız hale geldi. Bugün Türkiye genelinde ortalama konut metrekare fiyatı 35 bin TL seviyesinde; İstanbul’da ise bu rakam 59 bin 200 TL’ye kadar çıkıyor.

Kiracılık Yaygınlaşıyor, Barınma Krizi Derinleşiyor

Kendi evinde yaşayamayan vatandaşların sayısı her geçen yıl artarken, 24 milyonluk kiracı nüfusu Türkiye’nin ciddi bir barınma kriziyle karşı karşıya olduğunu ortaya koyuyor. Ortalama kira metrekare fiyatı Türkiye genelinde 230 TL, İstanbul’da ise 300 TL’ye ulaşmış durumda. Bu rakamlar, özellikle sabit gelirli kesim için büyük bir yük anlamına geliyor.

2026 Uyarısı: Yeni Bir Fiyat Dalgalanması Kapıda mı?

Tüm Emlak Danışmanları Birliği Genel Başkanı Hakan Akçam, 2025’te fiyatlarda ciddi bir hareketlenme beklenmediğini ancak 2026’da yeni bir yükseliş dalgası yaşanabileceğini belirtiyor. Akçam’a göre piyasanın dengeye kavuşabilmesi için şu önlemler kritik önemde:

• Sosyal konut üretiminin artırılması

• Düşük faizli konut kredileriyle alım gücünün desteklenmesi

• Yatırım değil, barınma ihtiyacına odaklı satış stratejileri

• Uzaktan çalışmayı destekleyerek büyükşehirlerden Anadolu’ya yönelimin teşvik edilmesi

Uzman Görüşü: Konut, Temel İhtiyaç Olmaktan Uzaklaşıyor

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Serkan Bal ise sorunun sadece maliyet artışından kaynaklanmadığını vurguluyor. Pandemi, depremler, yüksek enflasyon ve değişken faiz politikalarının etkisiyle konutun yatırım aracı olarak görülmeye başlandığını belirten Bal, “Konut, temel bir barınma ihtiyacı olmaktan çıkıp, ekonomik koruma kalkanı haline geldi. Bu anlayış değişmeden piyasanın gerçek dengelere oturması zor” ifadelerini kullandı.