Tapu İşlemlerinde En Sık Yapılan Kritik Hatalar: Uzmanlardan Uyarılar

Gayrimenkul satın alırken yapılan küçük bir hata, ilerleyen dönemde büyük maddi kayıplara neden olabiliyor. Uzmanlar, tapu işlemleri sırasında en sık yapılan hataları ve bu hatalardan nasıl kaçınılması gerektiğini sıraladı. İşte ev alırken dikkat edilmesi gereken tapu hataları…

1. İpotek ve Şerhleri Kontrol Etmemek: Görünmez Borç Tuzağı

Tapu devri öncesinde, taşınmazın üzerinde ipotek, haciz, tedbir veya şerh bulunup bulunmadığı mutlaka incelenmeli.

Birçok alıcı, yalnızca satış sözleşmesine güvenerek işlem yapıyor; ancak tapuda kayıtlı bir ipotek veya haciz, yeni malike ciddi sorumluluklar doğurabiliyor. Örneğin; önceki sahibin bankaya olan kredi borcu, tapuda ipotek olarak görünüyorsa, bu borç taşınmazla birlikte yeni alıcıya geçebilir.

Uzman önerisi: Tapu Müdürlüğü’nden güncel tapu kaydı (takyidat belgesi) alın ve tüm kısıtlamaları inceleyin.

2. Gerçek Satış Bedelini Düşük Göstermek: Vergi Cezası Riski

Tapu harcını azaltmak için satış bedelini düşük göstermek, kısa vadede avantajlı görünse de ciddi vergi cezalarına yol açabiliyor.

Tapu harcı, alıcı ve satıcı tarafından ödenen zorunlu bir vergidir. Maliye Bakanlığı, gayrimenkulün rayiç bedeli ile beyan edilen satış bedeli arasındaki farkı tespit ettiğinde, eksik ödenen vergiye ceza ve faiz uygular. Ayrıca ileride yapılacak satış işlemlerinde bu düşük beyan, değer tespiti sorunları yaratabilir.

Uzman önerisi: Satış bedelini mutlaka gerçek piyasa değeri üzerinden beyan edin.

3. İskan (Yapı Kullanma İzni) Kontrolünü İhmal Etmek

Yeni binalarda en sık rastlanan hatalardan biri, iskan belgesi olup olmadığının kontrol edilmemesidir.

İskanı olmayan binalarda su, elektrik ve doğalgaz gibi hizmetler geçici abonelik üzerinden sağlanır ve faturalar normalden yüksek gelir. Ayrıca, iskanı olmayan binalarda tapu hâlâ kat irtifakı olarak kalabilir; bu durum, konut kredisi kullanmak isteyen alıcılar için engel oluşturur.

Uzman önerisi: Satın alacağınız dairenin iskan belgesinin alındığını mutlaka belediyeden doğrulayın.

4. Vekaletnamenin Sınırlarını İncelememek

Satış işlemi bir vekil aracılığıyla yapılıyorsa, vekaletnamenin kapsamı büyük önem taşır.

Vekaletnamenin içinde açıkça “gayrimenkul satışı yapma yetkisi” yer almalı ve süresi dolmamış olmalıdır. Ayrıca, “kendine satış yapamaz” gibi kısıtlayıcı ifadeler bulunuyorsa, bu satış işlemi sonradan mahkeme kararıyla iptal edilebilir.

Uzman önerisi: Noter onaylı vekaletnameyi dikkatle inceleyin veya bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alın.

5. Tapu Haricindeki Borçları Göz Ardı Etmek

Birçok alıcı yalnızca tapu üzerindeki borçlara odaklanıyor. Ancak taşınmazın geçmiş dönem emlak vergisi, site aidatı veya çevre temizlik vergisi borçları da yeni malike geçebilir.

Tapu devri sırasında emlak vergisi borcu ödenmeden işlem yapılamaz, ancak diğer kalemler gözden kaçabilir. Bu nedenle, ilgili kurum ve yöneticilerden “borcu yoktur” yazısı alınması büyük önem taşır.

Uzman önerisi: Devir öncesi belediye, site yönetimi ve vergi dairesinden borç sorgulaması yapın.