Arsa mı, Tarla mı? Yatırımcıların En Çok Yanıldığı Noktalar ve Doğru Tercih Rehberi

Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlerin en büyük kararsızlıklarından biri, arsa mı yoksa tarla mı alınacağıdır. Bu iki taşınmaz türü hem hukuki statü hem de yatırım getirisi açısından önemli farklar taşır. Doğru tercih, hedefiniz ve risk iştahınızla doğrudan bağlantılıdır.

Arsa Nedir? Neden Daha Değerli Sayılır?

Hukuken arsa; belediyelerin imar planları doğrultusunda yapılaşmaya uygun hale getirdiği, sınırları ve çapı belirlenmiş toprak parçalarıdır. Bir parselin “arsa” niteliği taşıması, o alan üzerinde belediyenin belirlediği koşullara göre inşaat yapılabileceği anlamına gelir.

Arsalar yol, su, elektrik ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinden yararlandığı için tarlalara göre daha pahalıdır. Ancak yatırım geri dönüş süresi daha hızlıdır ve satışı çok daha kolaydır.

Tarla Nedir? Üzerine Yapı Kurulabilir mi?

Tarla, imar uygulamasına konu olmamış, tarımsal kullanım amaçlı topraklardır. En yaygın yatırım hatası ise “ucuz tarla alıp üzerine ev yapmak” düşüncesidir.

Bir tarlaya konut benzeri yapı yapılabilmesi için:

• Belirli bir yüzölçümünün üzerinde olması (genellikle min. 5.000 m²),

• Kadastral yola cephesinin bulunması,

• Tarım İl Müdürlüğü’nden onay alınması

gibi zorlu koşulların sağlanması gerekir. Bu nedenle tarlaya yapı yapmak her zaman mümkün değildir.

Arsa ve Tarla Arasındaki 3 Temel Fark

1. İmar Durumu:
Arsanın yapılaşma hakkı bellidir; kaç kat, ne amaçla kullanılacağı nettir. Tarlada imar yoktur. İmar beklentisi ise bir tahmindir, kesinlik içermez.

2. Altyapı Olanakları:
Arsalar genellikle hazır altyapıya sahiptir. Tarlada elektrik ve su gibi hatları çektirmek tamamen mal sahibinin sorumluluğundadır.

3. Terk Oranı (DOP):
Bir tarla imara açıldığında belediye, arazinin %45’e varan kısmını park, yol, okul gibi kamu hizmetleri için bedelsiz kesebilir. Arsa ise bu işlemleri geçmiş, netleşmiş parsel anlamına gelir.

Uzman Uyarısı: Cins Tashihine Mutlaka Bakın

Emlak uzmanlarına göre tapudaki “vasıf” kısmı yatırımcıların ilk kontrol etmesi gereken noktadır. Bir yer fiilen şehir içinde olsa bile tapuda “Tarla” yazıyorsa hukuken tarladır. Cins tashihi yapılmadan arsa haklarından yararlanmak mümkün olmaz.

Kısa vadede inşaata uygun ve risksiz bir yatırım arıyorsanız arsa, uzun vadeli değer artışını hedefliyorsanız tarla tercih edilebilir. Ancak hisseli tarlalardaki “Hobi Bahçesi” satışlarına dikkat edilmeli; hukuki riskler ciddi sonuçlar doğurabilir.