Kentsel Dönüşümde 10 Dairelik Apartman Yapmanın Maliyeti KASIM 2026: Müteahhit Kaç TL İstiyor?

Eski bir apartmanı yıktırıp yeniden yaptırmak isteyen bina sahipleri için 2026 yılı inşaat maliyetleri belli oldu. 10 daireli, yaklaşık 1.300 metrekare inşaat alanına sahip bir apartmanın yeniden yapım maliyeti ne kadar? Yarısı Bizden kampanyasıyla daire başına ne kadar destek alınabiliyor? İşte ayrıntılı maliyet hesabı.

Türkiye’de özellikle İstanbul başta olmak üzere büyükşehirlerde kentsel dönüşüm çalışmaları hız kazanırken, eski binalarını yenilemek isteyen kat malikleri inşaat maliyetlerini araştırıyor. Artan demir, beton, işçilik ve yapı malzemesi fiyatları nedeniyle dönüşüm sürecinde en önemli gündem maddelerinden biri de yeni binanın toplam maliyeti oluyor.

Peki, 10 daireli eski bir apartman yıkılarak yeniden inşa edilirse ne kadar para gerekiyor? 2026 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri ve piyasa fiyatları üzerinden hazırlanan hesaplamaya göre, 10 daireli standart bir apartmanın yeniden yapım maliyeti yaklaşık 48 milyon TL ile 50 milyon TL seviyesine ulaşabiliyor.

10 dairelik apartman için hangi büyüklük esas alındı?

Maliyet hesabında 10 bağımsız bölümden oluşan, her dairesi 100 metrekare brüt büyüklüğünde olan bir apartman örnek alındı.

Dairelerin toplam brüt alanı 1.000 metrekare olarak hesaplanırken merdiven, asansör, bina girişi, koridorlar ve diğer ortak alanlarla birlikte toplam inşaat alanı 1.300 metrekare kabul edildi.

Hesaplamada bodrum otoparkı, büyük ölçekli zemin iyileştirmesi ve lüks mimari uygulamalar bulunmuyor.

2026 yılında 10 dairelik apartman yapmanın maliyeti ne kadar?

2026 yılı yapı maliyetleri dikkate alındığında, apartman tipi konutlarda III-B yapı sınıfı için açıklanan resmî yaklaşık birim maliyet 21.050 TL/m² seviyesinde bulunuyor.

Bu tutar üzerinden 1.300 metrekarelik binanın resmî yaklaşık maliyet hesabı şöyle:

1.300 m² × 21.050 TL = 27.365.000 TL

Ancak bu rakam, doğrudan müteahhitten alınacak anahtar teslim inşaat teklifi anlamına gelmiyor.

Piyasa koşullarında müteahhit kârı, finansman giderleri ve uygulama koşulları da maliyete yansıyor. Bu nedenle piyasa hesaplamasında 31.575 TL/m² örnek bir maliyet varsayımıyla ikinci bir hesaplama yapıldığında toplam tutar yaklaşık 41 milyon TL’ye ulaşıyor.

10 dairelik apartman maliyet tablosu

Maliyet kalemi	Tahmini tutar
Toplam inşaat alanı	1.300 m²
Daire sayısı	10
Daire başına brüt alan	100 m²
Piyasa hesaplama birim fiyatı	31.575 TL
Ana inşaat maliyeti	41.047.500 TL
Eski binanın yıkımı ve moloz nakli	1.000.000 – 1.800.000 TL
Mimari, statik ve mühendislik projeleri, ruhsat ve ilgili işlemler	1.200.000 – 2.000.000 TL
Altyapı ve saha düzenlemesi	800.000 – 1.500.000 TL
Beklenmeyen gider payı	Yaklaşık 4.100.000 TL
Tahmini toplam bütçe	48.150.000 – 50.450.000 TL

Not: Tablodaki ilave giderler ön bütçe varsayımlarıdır. KDV, zemin koşulları, belediye uygulamaları ve sözleşme kapsamı ayrıca değerlendirilmelidir. Kesin maliyet proje ve tekliflerle belirlenir.

Daire başına inşaat maliyeti ne kadar?

10 daireli apartmanın toplam maliyetinin yaklaşık 48-50 milyon TL seviyesinde olması durumunda, daire başına ortalama maliyet 4,8 milyon TL ile 5 milyon TL arasında hesaplanıyor.

Hesaplama	Tutar
Toplam bina maliyeti	48-50 milyon TL
Daire sayısı	10
Daire başına ortalama maliyet	4,8-5 milyon TL

Bu hesaplama, tüm maliyetin 10 bağımsız bölüme eşit dağıtıldığı varsayımına dayanıyor. Gerçek paylaşımda arsa payları, bağımsız bölümlerin değerleri ve kat malikleri arasındaki sözleşme hükümleri belirleyici olabilir.

Yarısı Bizden kampanyasıyla 10 daire için ne kadar destek veriliyor?

İstanbul’da kentsel dönüşümü hızlandırmak amacıyla uygulanan Yarısı Bizden kampanyası, bina sahiplerinin maliyet yükünü azaltmayı hedefliyor.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının açıkladığı bina bazlı destek kapsamında her bir konut için:

• 875.000 TL hibe
• 875.000 TL kredi
• 125.000 TL taşınma desteği

sağlanıyor.

10 daireli ve tüm bağımsız bölümleri destek koşullarını karşılayan bir bina için toplam rakamlar şöyle:

Destek türü	10 daire için toplam
Hibe	8.750.000 TL
Kredi	8.750.000 TL
Taşınma desteği	1.250.000 TL
Toplam destek	18.750.000 TL

Burada önemli bir ayrıntı bulunuyor: Hibe geri ödemesiz destek, kredi ise geri ödemeli finansman. Taşınma desteği de doğrudan inşaat maliyetini karşılayan bir ödeme olarak değerlendirilmemeli.

Örneğin toplam bina maliyetinin 49 milyon TL olduğu bir senaryoda, 8,75 milyon TL hibe düşüldüğünde 40,25 milyon TL kalıyor. Buna ek olarak 8,75 milyon TL kredi kullanılması halinde kalan finansman ihtiyacı 31,5 milyon TL oluyor. Ancak kullanılan kredinin geri ödenmesi gerekiyor.

Kampanyadan yararlanabilmek için binanın ve hak sahiplerinin ilgili başvuru şartlarını karşılaması gerekiyor.

Kentsel dönüşümde müteahhit daire başına ne kadar para isteyebilir?

10 daireli bir apartmanın yeniden yapılmasında en çok tartışılan konulardan biri de kat maliklerinin müteahhide ödeyeceği bedel.

Örneğin toplam inşaat maliyetinin 49 milyon TL olduğu kabul edilirse, 10 daire üzerinden eşit dağılım yapıldığında daire başına yaklaşık 4,9 milyon TL maliyet ortaya çıkıyor.

Ancak müteahhit ile yapılacak anlaşmada bu rakamın tamamının kat maliklerinden istenmesi zorunlu değil. Müteahhit, yeni projeden ilave daire veya ticari bölüm alarak maliyetin bir kısmını üstlenebilir.

Bu noktada arsanın konumu, emsal hakkı, mevcut arsa payları ve yeni projede üretilebilecek bağımsız bölüm sayısı büyük önem taşıyor.

Özellikle İstanbul’un merkezi ve değerli bölgelerinde müteahhitlerin kat karşılığı dönüşüm teklifleri, nakit ödeme gerektiren projelere göre farklılaşabiliyor.

İnşaat maliyetleri 2026 yılında yükselmeye devam ediyor

Türkiye İstatistik Kurumunun 10 Kasım 2026 tarihinde yayımladığı Eylül ayı İnşaat Maliyet Endeksi verilerine göre, inşaat maliyetleri yıllık yüzde 30,80 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksindeki yıllık artış ise yüzde 29,29 olarak gerçekleşti.

Malzeme ve işçilik maliyetlerindeki yükseliş, kentsel dönüşüm projelerinin bütçelerini de doğrudan etkiliyor. Özellikle demir, beton, elektrik tesisatı, mekanik sistemler ve işçilik giderleri toplam maliyetin belirlenmesinde önemli rol oynuyor.

10 daireli apartmanı yeniden yaptırmak mantıklı mı?

2026 yılında 10 daireli eski bir apartmanın yıkılarak yeniden yapılması için yaklaşık 48-50 milyon TL seviyesinde bir bütçe gerekebiliyor.

Ancak bu tutar her bina için geçerli değil. Binanın bulunduğu ilçe, zemin özellikleri, toplam kat sayısı, otopark ihtiyacı, imar hakkı ve kullanılacak malzemeler maliyeti önemli ölçüde değiştirebilir.

Kat maliklerinin dönüşüm kararı almadan önce teknik inceleme yaptırması, mevcut imar durumunu öğrenmesi ve müteahhitlerden ayrıntılı maliyet teklifi alması gerekiyor.

Özellikle kat karşılığı dönüşüm anlaşmalarında yeni binada verilecek dairelerin büyüklüğü, arsa payları, teslim tarihi ve ek ödeme koşullarının sözleşmede açıkça belirtilmesi büyük önem taşıyor.

---

Sıkça Sorulan Sorular

10 dairelik apartman yapmak kaç TL?

2026 yılı örnek maliyet hesabına göre 1.300 m² toplam inşaat alanına sahip 10 daireli bir apartmanın toplam bütçesi yaklaşık 48-50 milyon TL olarak hesaplanıyor.

100 m² bir dairenin kentsel dönüşüm maliyeti ne kadar?

10 daireli örnek binada, ortak alanlar ve diğer giderler dahil edildiğinde daire başına ortalama 4,8-5 milyon TL maliyet ortaya çıkıyor.

Yarısı Bizden kampanyasında 10 daireye ne kadar hibe veriliyor?

Tüm dairelerin koşulları karşılaması halinde toplam 8 milyon 750 bin TL hibe, 8 milyon 750 bin TL kredi ve 1 milyon 250 bin TL taşınma desteği hesaplanıyor.

Kentsel dönüşümde müteahhitten para istenir mi?

Projenin maliyetine, arsanın değerine ve kat karşılığı anlaşmaya göre müteahhit kat maliklerinden ek ödeme talep edebilir. Bunun miktarı sözleşmeye bağlıdır.

Kentsel dönüşümde arsa bedeli inşaat maliyetine dahil mi?

Mevcut binanın arsası kat maliklerine ait olduğu için bu örnek hesaplamada arsa satın alma bedeli bulunmuyor.

---

Haber: Yapı Haber