Kira Düşük Kaldıysa Ev Sahibi Ne Yapabilir? 2025 Yılı İçin Güncel Rehber

Ev sahipleri ile kiracılar arasında kira bedeli konusunda sıkça yaşanan anlaşmazlıklar, özellikle ekonomik dalgalanmalar sonrasında daha da görünür hale geliyor. Peki kira düşük kaldıysa ev sahibi ne yapabilir? İşte 2025 yılı itibarıyla geçerli olan yasal düzenlemeler ve uygulanabilecek adımlar…

Kira Artışında Yasal Sınır Nedir?

Türkiye’de konut kiralarındaki zam oranı, TÜFE’nin 12 aylık ortalaması dikkate alınarak belirleniyor. Bu oran, sözleşme yenileme tarihinde yılda sadece bir kez uygulanabiliyor.

Ev sahibi, bu yasal sınırın altında bir artış yapabilirken, üzerine çıkması mümkün değildir. Daha yüksek oranlarda kira artışı talep edilmesi ancak mahkeme kararı ile mümkün olabilir. Aksi takdirde bu talep geçersiz sayılır.

Kira Düşük Kaldıysa Ev Sahibi Ne Yapabilir?

Kiralanan taşınmazın kira bedeli, bölgesel piyasa ortalamasının bariz şekilde altında kaldıysa ve kiracı 5 yılı aşkın süredir aynı evde oturuyorsa, ev sahibi bazı yasal haklara sahiptir.

Uygulanabilecek Adımlar:

1. Arabuluculuk Süreci:
   Kira güncellemesi talebiyle yargı sürecine geçmeden önce, arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabulucuda anlaşma sağlanamazsa mahkemeye başvurulabilir.

2. Kira Tespit Davası Açmak:
   Ev sahibi, rayiç bedeller doğrultusunda kira tespiti için dava açabilir. Ancak mahkemeler, talep edilen tutarı doğrudan kabul etmez.

   Mahkemelerin Değerlendirdiği Kriterler:

   • Bölgedeki emsal kira bedelleri

   • Gayrimenkulün konumu ve fiziksel durumu

   • Kiracının kullanım süresi

   • Gerekirse hakkaniyet indirimi

Dikkat: Bu tür davalar genellikle 2-3 yıl sürebilir. Uzun ve masraflı süreçler nedeniyle uzmanlar, tarafların uzlaşmasını önermektedir.

Kira Zammında Anlaşmazlık Tahliyeye Sebep Olur mu?

Kiracı, yasal oranda yapılan kira artışını reddettiğinde, ev sahibi bu gerekçeyle doğrudan tahliye davası açamaz. Tahliye için geçerli sebepler şunlardır:

• Ev sahibinin konuta kişisel ihtiyacının doğması

• Kiracının 10 yıllık uzama süresini tamamlamış olması

Bunların dışında, sadece kira artışı konusunda yaşanan anlaşmazlıklar tahliye sebebi sayılmaz.

Dava Süreci Devam Ederken Kira Artışı Yapılabilir mi?

Evet, dava süreci devam ederken de kiracı, TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirlenen zam oranını ödemek zorundadır. Dava süreci, kiracının yeni dönem artışını yapmaması için bir gerekçe oluşturmaz.

2023 ve 2024 dönemlerinde uygulanan %25’lik kira artış sınırı nedeniyle açılan birçok dava 2025 yılında da sürmektedir. Ancak artık bu sınırlama kaldırıldığından, kiracılar zamlı kira ödemesini ihmal etmemelidir.