Apartman Giderlerini Kim Öder? Kiracı mı, Ev Sahibi mi?

Demirbaş masrafları kiracıya yüklenebilir mi? İşte kanuni çerçeve ve Yargıtay kararlarıyla 2025 rehberi.

Apartman ve site yaşamında sıkça karşılaşılan gider anlaşmazlıkları, kiracılar ile ev sahipleri arasında hukuki ihtilaflara yol açabiliyor. Peki, apartman aidatları, onarımlar ve büyük yenileme giderleri söz konusu olduğunda sorumluluk kimde? Kiracı mı ödemeli, ev sahibi mi? Detaylı olarak inceledik.

Demirbaş Masraflar Kiracıyı Bağlamaz

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘na göre, apartmanın ortak alanlarına yönelik demirbaş niteliğindeki harcamalar doğrudan mal sahibinin sorumluluğunda. Bu masrafların kiracıdan talep edilmesi yasal değildir.

Kiracının Sorumlu Olmadığı Giderler:

• Asansör yenileme çalışmaları
• Çatı izolasyonu veya onarımı
• Dış cephe boyası ve mantolama
• Jeneratör veya merkezi kazan sistemlerinin alımı

Bu harcamalar, binaya uzun vadeli değer katan kalemler olarak değerlendirilir ve yatırım niteliğindedir. Dolayısıyla kiracılar bu tür masraflardan muaf tutulmalıdır.

Kanun Ne Diyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu açık: Ortak alanlara ilişkin demirbaş giderleri mülk sahiplerine aittir. Kira sözleşmesinde “kiracı öder” ifadesi yer alsa dahi, bu tür masraflar kiracıya yansıtılamaz.

Yargıtay’dan Emsal Kararlar

Yargıtay kararlarına göre, kiracıdan demirbaş niteliğindeki giderleri tahsil etmeye çalışan apartman yönetimleri ve ev sahipleri hukuken haksız duruma düşüyor.

Hatta bu ödemeler icra takibine konu olsa bile, borçlu taraf ev sahibidir. Kiracının ödeme yükümlülüğü doğmaz.

Kiracının Ödemekle Yükümlü Olduğu Giderler Nelerdir?

Kiracılar yalnızca günlük kullanım ve hizmet odaklı giderlerden sorumludur. Bunlar arasında:

• Temizlik, güvenlik, kapıcı ve bahçıvan ücretleri
• Su, elektrik, doğalgaz gibi bireysel tüketim faturaları
• Kombi, klima gibi bireysel cihazların periyodik bakım ücretleri

Aidat içindeki bu kalemler hizmet karşılığı olduğu için kiracıya yansıtılabilir.

Sözleşmede Yazsa da Geçersiz

Uzmanlar uyarıyor: Kira sözleşmelerine “demirbaş giderleri kiracıya aittir” gibi maddeler eklense bile bu hükümler geçersizdir. Çünkü kanuni düzenlemeler sözleşmenin önündedir.

Ne Yapmalı?

Kiracılar, apartmanda yapılacak kapsamlı tadilat, yenileme ya da sistem değişikliği durumlarında öncelikle giderin niteliğini sorgulamalı. Eğer harcama demirbaş niteliği taşıyorsa, bu ev sahibinin yükümlülüğündedir.

Apartman yönetimlerinin de bu tür taleplerle kiracılar yerine doğrudan mülk sahiplerine başvurması gerekmektedir.