5 Yıl Dolmadan Ev Satacaklara Vergi Uyarısı: Değer Artış Kazancı Vergisini Sıfırlayan Yasal Yöntemler

Türkiye’de gayrimenkul satanların en çok dikkat ettiği konulardan biri, satın alınan bir konutun 5 yıl dolmadan elden çıkarılması durumunda ortaya çıkan Değer Artış Kazancı Vergisi. Pek çok mülk sahibi, bu verginin her durumda ödenmediğini veya yasal yollarla ciddi şekilde düşürülebileceğini bilmiyor. Evini planlanandan önce satmak zorunda kalanlar için, vergi yükünü azaltan ve tamamen ortadan kaldırabilen yöntemler yeniden gündemde.

1. TÜFE Endekslemesi: Enflasyon Vergiyi Eritiyor

Vergi hesaplamasında sadece alış–satış fiyatı değil, paranın zaman içindeki değer kaybı da dikkate alınıyor. Bu işlem “endeksleme” olarak adlandırılıyor.
Satın alma tarihindeki maliyet, Yİ-ÜFE artış oranı üzerinden güncelleniyor. Enflasyonun yüksek seyrettiği dönemlerde maliyet bedeli ciddi şekilde yükseldiğinden, görünen kâr reel olarak azalıyor veya tamamen yok oluyor. Böylece çoğu satışta vergi doğmuyor.

2. Vergi Sadece Gerçek Kârda Uygulanır

Eğer satış fiyatınız, enflasyonla düzeltilmiş alış maliyetinizin altında kalıyorsa, kârdan söz edilemez. Bu durumda vergi yoktur ve beyanname verme zorunluluğu da ortadan kalkabilir.
Reel kâr yoksa, vergi de yoktur.

3. Aile İçi Devir: Satış Yerine Bağış Yöntemi

Evini 5 yıl dolmadan elden çıkarması gereken kişiler için bir diğer yasal yol ise bağış işlemidir.
Evi anne, baba, kardeş veya eşe bağış yoluyla devretmek, satış işleminden farklı olarak ticari kazanç sayılmadığı için Değer Artış Kazancı Vergisi doğurmaz.
Bu yöntemde sadece tapudaki bağış harcı ödenir. Gayrimenkulü devralan yakınınız daha sonra dilediği zaman satabilir.

4. Kat Karşılığı ve Kentsel Dönüşüm Avantajı

Kentsel dönüşüm projeleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi durumlarda vergisel süreç farklı değerlendiriliyor. Yargı kararları, arsa sahibinin dairesini müteahhide verip karşılığında yeni bağımsız bölüm almasını “servet değişimi” şeklinde yorumlayabiliyor.
Profesyonel bir sözleşmeyle bu tür devirlerde vergi yükü doğmayabiliyor.

5. En Kesin Yol: 5 Yıllık Sürenin Tamamlanması

Gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl dolduğunda, satış kazancı tamamen vergisiz hale geliyor. Bu süreyi doldurmak, her zaman en risksiz ve net çözüm.

Örnek Tarih Hesabı

• Alış Tarihi: 05.03.2022

• Vergisiz Satış Başlangıcı: 06.03.2027

Uzmanlar, satış öncesinde mutlaka bir mali müşavire danışarak “Maliyet Bedeli Artırımı” hesabı yapılmasını öneriyor. Çoğu durumda tahmin edilenden çok daha düşük vergi ortaya çıkıyor veya hiç vergi ödenmiyor.