Çin’de Konut Satışında Yeni Model: Önce Teslim, Sonra Konut Kredisi

Çin Merkez Bankası ile Ulusal Finansal Düzenleme İdaresi tarafından alınan yeni karar, ülkedeki konut satış ve finansman sisteminde önemli bir değişimin kapısını araladı.

Yeni uygulamayla birlikte konut piyasasında “önce bina, sonra kredi” yaklaşımı öne çıkacak. Böylece vatandaşların henüz tamamlanmamış bir konut için uzun vadeli mortgage borcuna girmesinin ve projenin teslim edilmemesi halinde yaşanabilecek mağduriyetlerin azaltılması hedefleniyor.

Maketten satış devam edecek, kredi sistemi değişecek

Çin’de uzun yıllardır uygulanan sistemde gayrimenkul geliştiricileri, projeler tamamlanmadan konut satışına başlayabiliyordu. Alıcılardan elde edilen peşinatlar ve konut kredileri ise çoğu zaman projelerin inşaat finansmanında önemli bir kaynak oluşturuyordu.

Yeni düzenleme maketten konut satışını tamamen ortadan kaldırmıyor. Ancak müteahhitlerin, projeyi tamamlamadan önce konut alıcılarının mortgage kaynaklarına erişimini büyük ölçüde sınırlıyor.

2025 yılında Çin’deki yeni konut satış alanının yaklaşık yüzde 68’inin henüz tamamlanmamış projelerden oluştuğu dikkate alındığında, düzenlemenin gayrimenkul sektöründe önemli sonuçlar doğurması bekleniyor.

Yetkililer aynı zamanda tamamlanmış konut satışlarının artırılmasını teşvik ederken, maketten satışı devam eden projelerde alıcılardan toplanan fonların daha sıkı şekilde denetlenmesini istedi.

Konut alıcısı korunurken müteahhitlerin yükü artacak

Düzenlemenin en önemli hedeflerinden biri, konut satın alan vatandaşların teslim edilmeyen projeler nedeniyle yaşadığı mağduriyetleri azaltmak.

Yeni sistem sayesinde alıcılar, uzun vadeli kredi borcuna başlamadan önce satın aldıkları konutun fiziksel olarak tamamlandığını görebilecek.

Ancak sistem değişikliği gayrimenkul geliştiricileri açısından önemli bir finansman sorununu da beraberinde getirebilir. Özellikle ön satışlardan sağlanan nakit akışına bağımlı ve yüksek borçluluk oranına sahip şirketlerin, inşaat sürecindeki finansman ihtiyaçlarını farklı kaynaklardan karşılaması gerekecek.

Müteahhitlerin daha fazla öz kaynak kullanması veya bankalardan proje finansmanı sağlaması bekleniyor.

Çinli gayrimenkul şirketlerinin hisseleri geriledi

Yeni düzenlemenin piyasalara yansıması da gecikmedi. Açıklamanın ardından Çinli gayrimenkul şirketlerinin hisselerinde sert düşüşler yaşandı.

CSI300 Gayrimenkul Endeksi yüzde 4,6 değer kaybederken, Hong Kong’da işlem gören Çinli gayrimenkul geliştiricilerini takip eden endekste düşüş yüzde 6,5’e ulaştı.

Piyasalardaki ilk tepki, yeni sistemin özellikle borç yükü yüksek geliştiricilerin finansmana erişimini zorlaştırabileceği yönündeki beklentilerden kaynaklandı.

Konut kredilerinde azami vade 40 yıla çıkarıldı

Düzenleme kapsamında bireysel konut kredilerinde azami vade de genişletildi. Daha önce 30 yıl olan maksimum mortgage süresi, yeni uygulamayla birlikte 40 yıla çıkarıldı.

Bu adımla aylık kredi taksitlerinin düşürülmesi ve konut satın almak isteyen vatandaşların aylık borç yükünün hafifletilmesi amaçlanıyor.

Ancak daha uzun vadeli kredilerin toplam faiz maliyetini artırabileceği de ekonomi çevrelerinde tartışılan konular arasında yer alıyor.

Çin’de gayrimenkul yatırımlarındaki düşüş sürüyor

Çin ekonomisinde uzun süredir devam eden gayrimenkul krizi, yatırımlardaki gerilemeyle de kendisini gösteriyor.

Yılın ilk yedi ayında ülkedeki gayrimenkul yatırımları yüzde 19,2 azalırken, arsa satış gelirlerindeki düşüş yüzde 30’u aştı.

Yetkililerin aldığı yeni kararların temel hedefi, bir yandan konut alıcılarının güvenini yeniden kazanmak, diğer yandan ise yıllardır devam eden yarım kalmış proje sorunlarının tekrar yaşanmasının önüne geçmek.

Türkiye için dikkat çekici bir örnek

Çin’in “önce teslim, sonra kredi” yaklaşımı, Türkiye’deki maketten konut satışları açısından da dikkat çekici bir model olarak öne çıkıyor.

Her iki ülkenin gayrimenkul piyasası, hukuk sistemi ve konut finansmanı mekanizmaları birbirinden farklı olsa da, tamamlanmamış projeler nedeniyle konut alıcılarının karşı karşıya kaldığı risk küresel ölçekte önemli bir tartışma konusu olmaya devam ediyor.

Çin’in attığı bu adım, konut sektöründe alıcıların korunması ve proje finansmanının hangi kaynaklarla sağlanması gerektiğine ilişkin tartışmaları yeniden gündeme taşıyacak gibi görünüyor.