Kira Tespit Davası Nedir? Ev Sahipleri ve Kiracılar İçin Yol Haritası

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

2025 yılı itibarıyla konut kira bedellerinde yaşanan hızlı artış, kira tespit davası konusunu yeniden gündeme taşıdı. Özellikle 5 yıl ve üzeri süredir devam eden kira sözleşmelerinde, ev sahipleri mevcut kira bedelinin güncel rayiçlerle uyumlu olmadığını öne sürerek kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebiliyor.

Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’na göre şu koşullarda açılabilir:

• Kira sözleşmesi en az 5 yıllık olmalı,

• Ya da kira sözleşmesi her ne kadar kısa süreli olsa da yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce ihtar çekilmiş olmalı.

Mahkeme Ne İle Karar Verir?

Kira tespit davasında hâkim, şu kıstaslara göre yeni kira bedelini belirler:

• Emsal konutların kira bedelleri,

• Kiralananın bulunduğu lokasyon ve özellikleri,

• TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) artış oranları,

• Taraflar arasında kira artışına dair yazılı bir anlaşma olup olmadığı.

Ancak özellikle 5 yılı aşan sözleşmelerde, sadece TÜFE oranı değil rayiç bedeller ve emsal kiralar da dikkate alınır.

Kira Tespit Davasını Kim Açabilir?

Bu davayı hem kiraya veren (ev sahibi) hem de kiracı açabilir. Örneğin:

• Ev sahibi, kira bedelinin düşük kaldığını iddia ederek artırılmasını isteyebilir.

• Kiracı ise fahiş artış talepleri karşısında kira bedelinin makul seviyeye çekilmesini talep edebilir.

Kira Tespit Davası Açmadan Önce Ne Yapılmalı?

Dava açmadan önce izlenmesi gereken bazı önemli adımlar vardır:

• Yeni kira yılı başlamadan en az 30 gün önce yazılı ihtarname gönderilmesi gerekir (eğer sözleşme 5 yılı geçmemişse),

• Eğer sözleşme süresi 5 yılı geçtiyse, ihtar zorunlu değildir, doğrudan dava açılabilir,

• Dava kira yılı içinde açılmış olsa bile karar geriye dönük değil, takip eden kira dönemi için geçerli olur.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Ortalama dava süresi mahkeme yoğunluğuna bağlı olarak değişmekle birlikte, genellikle 6 ay ila 1 yıl arasında sonuçlanır. Mahkeme sürecinde bilirkişi raporları ve emsal kira analizleri önemli rol oynar.

Dava Sonucu Ne Zaman Uygulanır?

Verilen mahkeme kararı ileriki kira dönemi için geçerli olur. Örneğin:

• Dava Temmuz 2025’te açılmışsa,

• Karar Kasım 2025’te çıksa dahi,

• Yeni kira dönemi Ocak 2026 ise uygulanacak yeni kira bedeli bu dönemde geçerli olur.