Konut Fiyatlarını Uçuran Gerçek: Türkiye’de Arsa Maliyeti Avrupa’yı Solladı!

Konut Satışları Artıyor, Fiyatlar Neden Düşmüyor?

2025 yaz aylarında konut satışlarında yaşanan %35,8’lik artış, sektör temsilcilerini umutlandırdı. Türkiye genelinde 107 bin 723 adet konut satışı gerçekleşirken, yeni konut satışları da %32 yükselerek 33 bin 569 adede ulaştı. Ancak alım gücü açısından tablo hâlâ düşündürücü: Özellikle orta ve dar gelirli vatandaşlar için konuta erişim oldukça zor.

Peki konut fiyatları neden hâlâ bu kadar yüksek?

Maliyetlerin Asıl Sebebi: Fahiş Arsa Bedelleri

Gayrimenkul geliştiricilerine göre, konut üretiminde en büyük maliyet kalemini arsa fiyatları oluşturuyor. Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği Başkanı Ziya Yılmaz, arsanın inşaat içindeki payının Türkiye’de ortalama %50’yi bulduğunu belirtiyor. Avrupa ve ABD’de ise bu oran çoğunlukla %20’nin altında kalıyor.

“İstanbul gibi metropollerde bu fark, konut fiyatlarını orta sınıf için bile erişilemez hale getiriyor,” diyen Yılmaz, planlı şehirleşmenin önemine dikkat çekiyor.

“10 Daireden 5’i Arsa Sahibine Gidiyor”

Gayrimenkul uzmanı Rıdvan Akgün, büyük şehirlerde arsa paylarının artık sürdürülemez seviyelere geldiğini vurguluyor:

“Bazı bölgelerde arsa sahibi proje ortaklığında %70’e kadar hisse talep ediyor. Bu da 10 dairelik bir projede 5-7 dairenin arsa sahibine gitmesi anlamına geliyor. Müteahhit ise 2 daire kalabilmesi için 8 daireyi yüksek fiyattan satmak zorunda kalıyor.”

Bu durum, 3+1 bir dairenin fiyatının 10-12 milyon TL gibi astronomik rakamlara çıkmasına neden oluyor.

Avrupa’daki Uygulama: Kamu Kontrollü Arsa Planlaması

Akgün, Avrupa ülkelerinde arsa üretiminin büyük oranda belediyeler eliyle yapıldığını hatırlatarak şunları söylüyor:

• Kamu, önceden konut ihtiyacına yönelik rezerv alanlar belirliyor,
• İmar planları ve altyapılar kamu tarafından hazırlanıyor,
• Böylece arsa maliyetleri düşük tutuluyor, konut erişilebilirliği artıyor.

Türkiye’de ise bu planlama eksikliği nedeniyle arsalar spekülatif biçimde değer kazanıyor.

Kalıcı Çözüm: Planlı ve Ucuz Arsa Üretimi

Sektörün çözüm çağrısı net: Arsa üretiminin kamu eliyle artırılması şart.

“Bugün 10 milyon TL’ye satılan bir daire, arsa maliyetleri kontrol altına alınsa 7 milyon TL’ye inebilir,” diyen Akgün, devletin arsa üretiminde daha aktif rol alması gerektiğini vurguluyor.

Özellikle Hazine, Milli Emlak ve belediyelerin ortak çalışmasıyla, 81 ilde planlı arsa üretimi ve rezerv alanların devreye alınması, konut fiyatlarında gerçek bir düşüş sağlayabilir.